L’exemption pour la résidence principale et l’impôt sur le gain en capital

Contrairement à la croyance populaire que tout gain en capital (ou augmentation de sa valeur) fait sur une résidence principale n’est pas imposable, au Canada c’est le cas ! Cependant, un article de la loi canadienne sur l’impôt sur le revenu fait mention de l’exemption pour la résidence principale, qui permet aux contribuables d’obtenir une réduction de l’impôt sur le gain en capital.

Les propriétés spécifiques éligibles à une exemption incluent bien évidement les maisons standards, les maisons individuelles, les maisons jumelées, ainsi que des structures moins courantes telles que les appartements, les chalets, les maisons mobiles ainsi que les bateaux habités. Le critère sélectif est que les structures occupent une surface d’un demi-hectare (1.2 acres) ou moins et qu’elles soient dîtes « normalement habitées ». Qui plus est, aucun gain de capital n’est pas imposable sur une résidence principale si celle-ci a été votre résidence principale depuis que vous en êtes le propriétaire.

De fait, l’expression « normalement habitée » se définit vaguement, au cas par cas. Le problème pour les contribuables étant que, selon l’Agence du Revenu du Canada (ARC), une propriété est normalement habitée même si le propriétaire ne reste qu’une période relativement courte dans la résidence. Par conséquent, même si vous avez vendu une propriété en début d’année, ou acheté une propriété en fin d’année, l’exemption pour résidence principale prendra toujours effet (en supposant que la propriété répond aux critères la qualifiant de normalement habitée. De plus, les maisons de vacance peuvent elles aussi être qualifiées d’être normalement habitées si elles sont occupées durant des vacances et ce tant que la raison principale de l’acquisition du bien n’est pas la location.

Vous pouvez tout de même recevoir des revenus accessoires et remplir les critères pour une exemption pour résidence principale, bien que quitter votre domicile dans le but d’y faire vivre un locataire ne permettra pas à la résidence d’obtenir le statut de « normalement habitée ». Dans un tel cas de changement de statut de l’occupant, la ARC reconnaît qu’une transaction a eu lieu. Cependant, il est alors considéré que la propriété a été vendue et rachetée au même prix que le prix de vente initial. Vous pouvez ainsi éviter de payer l’augmentation de la valeur de votre bien lors de l’impôt sur le revenu. Vous pouvez aussi reporter le paiement de l’impôt sur le gain en capital à une année ultérieure. L’unique manière pour une propriété d’être qualifiée comme résidence principale et de remplir les conditions pour l’exemption d’une résidence principale (même si les critères ne sont pas réunis pour être considérée comme normalement habitée), est de choisir une élection spéciale de la loi sur l’impôt. Tout ceci, bienheureusement, rend l’addition moins lourde pour les canadiens qui doivent déménager pour leur travail, entre autres raisons, et revenir dans leur résidence principale ultérieurement, car ce type de propriété peut être éligibleà une exemption pour résidence principale pendant quatre ans.

En ce qui concerne la taille du terrain d’une propriété, comme mentionné plus haut, elle ne doit pas dépasser un demi-hectare pour que celle-ci soit éligible à l’exemption. Il existe cependant une exception. Si le propriétaire peut démontrer que la partie de la propriété qui dépasse la surface légale contribue à l’usage et l’agrément de la propriété ou résidence, l’exemption peut-alors être octroyée. Entre autres, cela inclut : une longue allée qui rejoint la route et dépasserait le demi-hectare. Dans le cas où les règlements municipaux  stipulent une restriction des superficies minimales ou interdit les divisons des terrains, le terrain en excès peut toujours accéder à l’exemption. S’il n’y a pas de terrain excédant le demi-hectare ou si la division est autorisé, les deux parties sont toujours éligibles.

Avant 1981, chaque contribuable canadien pouvait désigner une propriété en tant que résidence principale. Si un contribuable et son épouse possédaient respectivement une maison et un chalet, ils pouvaient ainsi désigner les deux propriétés individuellement et celles-ci étaient toutes deux éligibles à l’exemption pour résidence principale. Cependant depuis 1981, il n’est possible de désigner qu’une seule propriété en tant que résidence principale par famille au Canada. Malgré cela, du fait que la formule de calcul de l’exemption pour résidence principale contient une année « bonus », il est possible de couvrir une partie des gains en capital réalisées sur votre résidence secondaire dans le but d’une vente future tout en assurant entièrement les gains en capital de votre résidence principale. La formule est telle que suit :

(Nombre d’années en tant que résidence principale + 1) X gains en capital

Nombre d’années depuis l’acquisition du bien

Du fait de l’année « bonus » de la formule, si vous déménagez, votre ancienne ainsi que votre nouvelle résidence seront toutes deux votre résidence principale pour l’année en cours bien qu’une seule ne peut être désignée officiellement comme résidence principale.

Gardez à l’esprit que vous devez choisir votre résidence principale uniquement l’année ou vous vendez l’un de vos biens. De plus, vous pouvez décider pour combien de temps vous souhaitez désigner une résidence comme résidence principale. Cela vous permet d’évaluer vos options de manière adéquate. Par exemple, si vous possédez un chalet et une maison et que vous possédez le chalet depuis 10 ans, lorsque vous vendez l’un de vos biens à profit vous devrez décider lequel de vos biens vous désignez en tant que résidence principale et pour combien de temps. Cette décision doit dépendre du plus large gain en capital parmi les propriétés (vous ne pouvez pas désigner les deux propriétés comme résidence principale pour les 10 années de cet exemple). Par conséquent si le chalet a réalisé les gains de capital les plus élevées, il doit être désigné en tant que résidence principale. Si c’est le cas de la maison, l’inverse est la meilleure solution.

Pour résumer, pour ces raisons ainsi que d’autres, une application correcte de l’exemption pour résidence principale peut réduire drastiquement, voire éradiquer, l’impôt sur le gain en capital pour les propriétaires au Canada. Connaître son fonctionnement est là tout le secret.