Considérations importantes sur l’exemption de résidence principale

Depuis que l’ARC a modifié ses politiques administratives en 2016, la déclaration de la disposition ou de la disposition réputée d’une résidence principale est devenue plus importante ces dernières années.

À compter de l’année d’imposition 2016, il est maintenant exigé que la vente d’une résidence principale soit déclarée et qu’une désignation de résidence principale soit faite dans la déclaration de revenus d’un contribuable afin de bénéficier d’une exonération fiscale sur les gains en capital de la vente. Sinon, le montant total des gains en capital sera imposable si un contribuable omet de déclarer la vente.

À l’instar de la réglementation canadienne en matière de déclaration de revenus, la déclaration de la vente d’une résidence principale et la désignation de la propriété comme résidence principale sont dues le 30 avril pour les particuliers et le 15 juin pour ceux qui exploitent une entreprise individuelle.

Si un contribuable convertit une résidence d’un bien à usage personnel en un bien locatif (productif de revenus de location), ou vice versa, cela serait alors considéré comme une disposition réputée selon la Loi de l’impôt sur le revenu.

Un contribuable peut être réputé avoir disposé de sa résidence principale à la juste valeur marchande si, par exemple, il a déménagé de sa résidence principale dans le but de la louer.

Voici quelques autres scénarios qui ne se limitent pas aux suivants, mais qui peuvent entraîner une disposition ou une disposition réputée d’une résidence.

  • – Vous avez emménagé dans une propriété qui était auparavant utilisée comme propriété locative que vous l’utilisez maintenant comme votre résidence principale;
  • – La démolition d’une maison pour construire une nouvelle maison;
  • – Le bien a été donné en cadeau (en partie ou en totalité);
  • – Le produit reçu de la propriété expropriée;
  • – D’argent reçu de votre assurance, à cause d’une inondation ou d’un incendie;

Si vous êtes en retard pour le dépôt de l’exemption de résidence principale

Si, pour une raison quelconque, vous avez omis de désigner votre propriété comme résidence principale au cours de l’année de la vente, voici quelques considérations. D’une part, vous pouvez toujours demander une modification à l’ARC afin d’ajuster votre déclaration de revenus afin d’inclure la désignation de votre propriété pour cette année d’imposition, mais vous pouvez encourrez des frais de pénalité pour production tardive.

Une pénalité pour production tardive est égale au moindre des montants suivants:
8 000 $; ou
100 $ pour chaque mois complet après la date d’échéance initiale à laquelle la demande de modification a été présentée à l’ARC. Par exemple: si la date d’échéance pour un contribuable était le 30 avril, mais que la modification a été demandée 6 mois plus tard, une pénalité de 600 $ pourrait être encourue.

45 (2) Choix de reporter le gain en capital lors du changement d’utilisation de la résidence principale à un bien locatif (productif de revenus de location)

Il y a quelques éléments à considérer dans le cas où un contribuable décide d’utiliser sa résidence principale pour gagner un revenu. Le paragraphe 45 (2) permettra au propriétaire du bien de choisir de ne pas être réputé avoir disposé du bien à la juste valeur marchande et de le racheter immédiatement après au même montant.

Jusqu’à ce que le contribuable dispose du bien, le choix du paragraphe 45 (2) déclarerait essentiellement que le contribuable n’a pas commencé à utiliser le bien à des fins de revenu. Cela pourrait demeurer en vigueur jusqu’à ce que le bien ait été aliéné ou si le choix du paragraphe 45 (2) a été annulé.

Le choix 45 (2) est requis et doit être produit au moment de l’impôt pour l’année au cours de laquelle la disposition réputée aurait eu lieu.

Disons donc qu’un contribuable a décidé de quitter sa résidence principale en 2020, et l’a louée la même année (2020), dans un tel cas, le bien serait réputé avoir été vendu a la juste valeur marchande en 2020 lors du choix du paragraphe (45) 2. Le choix serait dû le 30 avril ou le 15 juin 2021, période de déclaration de revenus.

Pourquoi utiliser l’élection 45 (2)?

Si le choix 45 (2) est fait, il est possible de conserver un statut de résidence principale pendant un maximum de 4 ans pendant que la propriété est louée. Il est également possible de reporter la disposition jusqu’à ce que le bien soit aliéné ou si le choix est annulé. Si vous pensez qu’une choixn 45 (2) peut vous être bénéfique, vous pouvez parler à un membre de DFD-CPA ou nous envoyer un courriel.

Vous avez oublié de déposer le choix du paragraphe 45 (2)?

Tant que le contribuable n’a pas demandé de déduction pour amortissement pour le bien locatif en question, dans certaines circonstances, l’ARC peut accepter un choix 45 (2) produit tardivement. Cependant, il n’y a aucune garantie qu’il sera accepté. Cela est entièrement à la discrétion de l’ARC et devienne potentiellement sujet de pénalités. Par conséquent, pour éviter les pénalités, il serait souhaitable de produire une déclaration à temps.

Il y a également moins de chances que l’ARC accepte un 45 (2) déposé tardivement si le contribuable possède plusieurs propriétés, car cela peut être interprété comme une planification fiscale rétroactive.

45 (3) Choix de reporter le gain en capital lors du changement d’utilisation d’un bien locatif en résidence principale

Considérons maintenant le scénario inverse. Qu’arrive-t-il si un contribuable décide de passer d’un immeuble à revenus (immeuble locatif) à une résidence principale? Dans ce cas, un contribuable peut demander un choix de paragraphe 45 (3) qui prévoit une option pour éviter la disposition réputée lors du changement d’utilisation.

Le choix du paragraphe 45 (3) est dû à la date d’échéance de production pour l’année d’imposition au cours de laquelle le bien est aliéné ou, dans certains cas, elle peut être déposée 90 jours après que le ministre a demandé que le choix soit produit.

Pourquoi utiliser le choix du paragraphe 45 (3)?

Jusqu’à ce que le bien soit aliéné, un choix 45 (3) permet au contribuable de reporter les gains en capital accumulés pendant la période où le bien a été loué. Cependant, cela n’est disponible que si aucune déduction en capital n’est demandée sur la propriété. L’un des principaux avantages est qu’il permet à un contribuable de revenir en arrière de quatre ans lorsqu’il désigne sa propriété comme résidence principale.

Modifications apportées au budget fédéral de 2019

Avant le 19 mars 2019, les choix du paragraphe 45 (2) et du paragraphe 45 (3) n’étaient disponibles que lorsqu’un bien entier avait un changement d’utilisation. Cependant, le budget de 2019 s’applique maintenant même s’il y a eu une disposition réputée survenue à la suite du changement d’utilisation même d’une partie d’un bien donné.

Si vous avez encore des questions sur l’exemption de résidence principale, veuillez contacter un membre de DFD-CPA dès aujourd’hui, en soumettant une demande de formulaire de contact.

Les lois fiscales étant complexes et sujettes à de fréquentes modifications, il est donc important de demander l’avis d’un spécialiste fiscal professionnel, lors de la mise en œuvre d’une planification fiscale.


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Cet article fournit uniquement des informations de nature générale et n’est actualisé qu’à la date de publication. Il n’est pas mis à jour et peut donc ne plus être actuel. Ce document ne doit pas être invoqué, car il ne prétend pas ni ne donne de conseils sur des questions juridiques ou fiscales. Toutes les situations fiscales sont de nature spécifique et différeront probablement des situations présentées dans l’article. Il est conseillé de rechercher et de consulter un fiscaliste si vous avez des questions juridiques ou fiscales spécifiques. Ce document est destiné à fournir des informations générales sur un ou plusieurs sujets particuliers. Cet article n’est pas exhaustif. En conséquence, les informations contenues dans ce document ne sont pas destinées à constituer ou à remplacer des conseils ou des services comptables, fiscaux, juridiques, d’investissement, de conseil ou autres. Avant de prendre une décision ou de prendre toute mesure susceptible d’affecter vos finances personnelles ou votre entreprise, vous devriez consulter un conseiller professionnel qualifié.

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