La vente d’une maison après la rénovation (house flipping): il est déclaré comme revenu d’entreprise ou gain en capital?

Pour ceux qui cherchent à se lancer dans le secteur immobilier, en particulier en ce qui concerne les ventes rapides de maisons (flipping), il est important de comprendre la différence entre deux types de revenu potentiel, soit les gains en capital et les revenus d’entreprise.

Lorsque vous flippez une maison, quelle taxe êtes-vous obligé de payer?

 Avec le bon type de rénovations et la connaissance du marché immobilier, acheter et flipper une maison peut être une affaire très rentable. Cependant, il est important de noter que si vous vendez une maison autre que votre résidence principale, il y aura des impôts à payer.

Dans le cadre de la vente de votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt, ce qui vous permet de conserver l’intégralité des bénéfices de la vente. Légalement, une résidence principale est considérée comme une propriété dans laquelle vous ou votre famille avez habité.

Bien qu’il n’y ait pas de période de temps spécifique pendant laquelle vous êtes obligé de résider dans votre résidence principale pour la considérer comme « habituellement habitée », vous ne pouvez cependant désigner qu’une seule propriété par an et par famille comme résidence principale.

Même si vous n’avez pas à payer des impôts sur la vente de votre résidence principale, à compter de l’année d’imposition 2016, vous avez l’obligation de rapporter sa vente dans votre déclaration d’impôt annuelle, peu importe si vous êtes protégé par l’exemption sur la résidence principale.

Cependant, si vous flippez une maison qui n’est pas votre résidence principale, vous devrez payer des taxes sur la vente. Le montant d’impôt que vous devrez payer dépendra de plusieurs facteurs différents.

La désignation d’un propriété comme votre résidence principale

Comme indiqué précédemment, les Canadiens ne sont pas tenus de payer l’impôt sur les gains en capital lors de la vente de leur résidence principale. En raison de cette exonération, certaines personnes essaient de profiter pleinement, en réclamant la maison qu’elles ont flippée comme résidence principale pendant la période de rénovation pour éviter la taxe.  Cependant, il s’agit d’une tactique dont l’ARC est bien consciente et, pour ce raison elle prend des mesures rigoureuses pour éviter que cela ne se produise pas

Il n’y a pas de législation qui vous oblige à résider dans une maison pendant une période de temps spécifique pour qu’elle soit considérée comme « habituellement habitée».

TIl y a plusieurs facteurs que l’ARC prendra en compte pour déterminer si votre propriété est considérée une résidence principale lorsque vous déclarez la vente de votre propriété dans votre déclaration d’impôt personnel. Certains de ces facteurs comprendront les éléments suivants:

– Votre intention au moment de votre achat
– Quel est le délai entre l’achat et la vente du bien,
– Le nombre d’achats et de ventes de maisons que vous avez effectués sur une période donnée
– Votre expertise et vos connaissances dont vous pouvez bénéficier en raison de votre profession spécifique (que vous soyez entrepreneur ou courtier immobilier),
– Le nombre de désignations de résidence principale que vous avez faites et d’autres critères que l’ARC peut examiner.

C’est une très mauvaise idée de flipper une propriété et d’essayer de la déclarer comme étant une résidence principale dans votre déclaration d’impôt si ce n’est pas le cas. L’ARC le découvrira probablement, ce qui peut entraîner de lourdes pénalités fiscales et des intérêts dus si vous vous faites prendre. Cela ne vaut certainement pas le risque.

Il est essentiel que vous déclariez avec précision les détails de la vente de votre propriété, car cela peut avoir une incidence sur le fait que vous soyez imposé sur les gains en capital ou sur le revenu d’entreprise. Cela peut avoir un impact considérable sur le montant que vous pourriez devoir payer si cela est fait correctement.

Gains en capital vs revenus d’entreprise

Vous paierez très probablement des impôts si vous vendez une propriété qui n’est pas votre résidence principale. La différence dans le montant que vous paierez dépende de la façon dont l’ARC considère que les profits obtenus sont des revenus d’entreprise ou des gains en capital.

Combien devez-vous payer en impôt sur les gains en capital? Comment déterminer ce que vous auriez à payer sur les gains en capital est assez simple. L’impôt sur les gains en capital est imposé sur la moitié du montant de votre profit de la vente, donc 50% de vos revenus de la vente est ce sur quoi vous devrez payer des impôts à l’ARC.

Par conséquent, si vous réalisez un profit de 100 000 $ sur la vente de votre propriété, seulement 50 000 $ de ce montant seront assujettis à l’impôt sur les gains en capital. Le montant réel que vous devrez sera déterminé par votre taux d’imposition marginal pour cette année.

Toutefois, si l’ARC détermine que votre profit est un revenu d’entreprise, vous devrez alors payer des impôts sur la totalité de 100 000 $.

Gains en capital ou revenu d’entreprise: comment l’ARC détermine-t-elle votre situation?

L’ARC utilise de nombreux facteurs pour déterminer les impôts que vous devez payer. L’ARC considérera définitivement vos profits comme un revenu d’entreprise si elle croit que votre intention était de vendre la propriété dans un but lucratif.

L’ARC examinera si vous avez vendu dans un but lucratif ou non en examinant à peu près les mêmes facteurs qu’elle fait pour déterminer si votre propriété est une résidence principale. Par conséquent, comme mentionné précédemment, certains de ces facteurs comprendront le nombre de propriétés que vous avez achetées et vendues auparavant, le temps entre les achats et les ventes, le type de rénovations effectuées, etc.

La profession dans laquelle vous êtes sera également un facteur clé pour déterminer quel impôt vous devrez payer. Certaines professions, telles que les agents immobiliers, les entrepreneurs et les constructeurs par exemple, sont dans des domaines qui sont les plus susceptibles d’être considérés comme réalisant un revenu d’entreprise grâce en flippant des maisons.

Comme vous pouvez le voir, en fonction de votre situation, les conséquences peuvent devenir très compliqués. Cela peut être une situation financière très difficile si vous devez payer l’impôt sur revenu d’entreprise au lieu de payer l’impôt sur le gain en capital si cela n’était pas prévu.

Avertissement :
Cet article fournit uniquement des informations de nature générale et n’est actualisé qu’à la date de publication. Il n’est pas mis à jour et peut donc ne plus être actuel. Ce document ne doit pas être invoqué, car il ne prétend pas ni ne donne de conseils sur des questions juridiques ou fiscales. Toutes les situations fiscales sont de nature spécifique et différeront probablement des situations présentées dans l’article. Il est conseillé de rechercher et de consulter un fiscaliste si vous avez des questions juridiques ou fiscales spécifiques. Ce document est destiné à fournir des informations générales sur un ou plusieurs sujets particuliers. Cet article n’est pas exhaustif. En conséquence, les informations contenues dans ce document ne sont pas destinées à constituer ou à remplacer des conseils ou des services comptables, fiscaux, juridiques, d’investissement, de conseil ou autres. Avant de prendre une décision ou de prendre toute mesure susceptible d’affecter vos finances personnelles ou votre entreprise, vous devriez consulter un conseiller professionnel qualifié.