Structure d’entreprise à 3 niveaux pour les investissements immobiliers

Au cours des dernières années, nous avons assisté à une croissance importante du secteur immobilier, ce qui en fait l’un des marchés les plus en vogue. Cette tendance à la hausse ne s’arrête pas et devrait continuer sur une pente positive au cours des prochaines années.

Inutile de dire que l’immobilier est devenu une opportunité d’investissement très attrayante pour les investisseurs et, par conséquent, beaucoup l’incluent dans leurs portefeuilles. Un premier investisseur peut soit choisir d’acquérir une propriété en tant que particulier, à titre personnel, soit décider de l’acquérir par l’intermédiaire d’une société dans le but de la louer.

Les règles fiscales concernant le revenu déclaré d’un bien locatif différeront considérablement selon que l’on déclare en tant que particulier ou par l’entremise d’une société.

Dans le cas d’une déclaration fiscale individuelle, si la propriété est détenue personnellement, les revenus générés seront déclarés directement dans la déclaration de revenus personnelle de l’investisseur. Cependant, si un bien est détenu par une société, les revenus générés seront assujettis aux taux d’imposition les plus élevés du pays, car les revenus de location d’une société sont considérés comme des revenus passifs.

En ce qui concerne une société, même s’il s’agit d’une entité distincte qui offre à l’investisseur une protection contre la responsabilité juridique, les taux d’imposition des revenus de location, des dividends, des redevances et des intérêts sont immédiatement imposés à environ 48% (règles de l’impôt sur les revenus passifs) . C’est loin d’être idéal du point de vue de l’investisseur, ce qui rend la détention de biens immobiliers dans une entreprise beaucoup moins attrayante.

Compte tenu de ce fait cependant, il existe des stratégies qui peuvent être mises en œuvre parallèlement à votre investissement immobilier pour aider à compenser les charges fiscales prélevées sur les revenus générés par la location de biens.

Mise en place d’une structure de société immobilière à 3 niveaux pour des avantages fiscaux

Tout investisseur sérieux cherchant à acheter plusieurs propriétés à revenus bénéficierait certainement de la mise en place d’une structure d’entreprise à 3 niveaux.

Nous devons d’abord examiner 2 considérations importantes pour comprendre comment les règles fiscales s’appliquent à chacune.

1) Si un investisseur a moins de 5 employés travaillant pour lui à la gestion de leurs biens dans une société immobilière, ils relèveraient de la classification d’entreprise d’investissement spécifiée (revenu passif). Cela signifie qu’ils seraient imposés au taux le plus élevé au Canada sur tout revenu passif gagné.

2) Afin de bénéficier d’un taux d’imposition inférieur, une société de revenu passif doit avoir 6 employés ou plus dans lesquels ses revenus sont traités comme un revenu actif. Cela le rend admissible à la déduction fiscale pour les petites entreprises qui est considérablement plus faible, entre 15,5 et 20,5 %, contre 48 % (selon la province et d’autres éléments fiscaux spécifiques).

Une structure à 3 niveaux est composée d’un minimum de 3 sociétés, dont les suivantes : 

1) Société de portefeuille (holding)
2) Société de gestion immobilière
3) Sociétés immobilières.

1) Société d’investissements

Le premier volet mis en œuvre dans cette stratégie consiste en la création d’une société holding. Cette société a pour seul objet de détenir 100 % des actions des sociétés de gestion immobilière et immobilières qui sont les autres composantes nécessaires de la structure à 3 niveaux. La société holding détiendra tous les revenus nets futurs générés par les immeubles locatifs, mais elle ne générera aucun revenu elle-même.

Tant que la société holding détient plus de 10 % des actions de la société de gestion immobilière et de la societé immobilière, des dividendes peuvent être versés à la société holding sans aucun impot. En effet, elles seraient considérées comme des sociétés liées qui offrent certains avantages fiscaux en permettant à la société de portefeuille de mettre en commun de l’argent sans aucun impôt supplémentaire sur le revenu de dividends recus. Cet argent peut ensuite être utilisé pour verser des dividendes aux actionnaires et/ou peut être utilisé pour réinvestir dans d’autres projets.

La société de portefeuille peut également offrir d’autres avantages tels que la possibilité de fractionner le revenu. La façon dont cela fonctionne est que l’investisseur immobilier peut attribuer une autre catégorie d’actions à sa famille immédiate, comme un conjoint ou des enfants de plus de 18 ans. Cela permet l’émission de dividendes et le fractionnement du revenu, ce qui peut réduire la charge fiscale. pour l’investisseur. Des règles fiscales spécifiques récentes s’appliquent aux stratégies de fractionnement du revenu, par conséquent, les conseils professionnels devraient être demandés avant de faire quoi que ce soit.

Une société de portefeuille offrira également à l’investisseur une responsabilité limitée s’il est confronté à tout type de litige de la part de ses locataires. Malheureusement, cela est assez courant de nos jours et protégera les biens personnels de l’investisseur si un procès s’ensuivait contre eux.

2) Société immobilière

La société immobilière est la société désignée pour posséder les immeubles locatifs réels. Cela protège l’investisseur de la responsabilité légale et de l’exposition d’autres actifs. Selon le nombre de propriétés qu’un investisseur peut avoir, il serait également possible de créer plusieurs sociétés immobilières sous la parapluie de la société holding. La société holding détiendra 100 % de ces actions, et s’il y a plusieurs investisseurs, ceux-ci seront ajoutés aux propriétaires de la société holding.

3) Société de gestion immobilière

Le rôle de la société de gestion immobilière est de gérer toutes les opérations quotidiennes, telles que la signature des baux avec les locataires, la perception des loyers, le traitement des coûts de maintenance et de réparation, et facturera également des frais de gestion pour ses services entre 8% et 12% au sociétés immobilières.

La société de gestion immobilière facturera alors aux sociétés immobilières des honoraires qui seront considérés comme des revenus de la société de gestion. Avec cette structure en place, tous les revenus gagnés par la société de gestion immobilière proviennent uniquement des revenus de la société immobilière, ce qui lui permet d’accéder au taux d’impot inférieur de 15,5 à 20,5% car il s’agit d’un revenu d’entreprise actif.

La société immobilière peut également déclarer les frais facturés par la société de gestion immobilière comme déduction ( dépense), réduisant ainsi les impôts dus aux taux d’imposition les plus élevés.

La création d’une société à 3 niveaux est-elle la bonne décision pour vous ?

La mise en place d’une structure d’entreprise à 3 niveaux peut entraîner des coûts importants, car il faut également prendre en compte les frais juridiques et comptables supplémentaires. Par conséquent, si vous n’envisagez pas de développer une grande entreprise immobilière, les coûts associés à une structure à 3 niveaux peuvent ne pas être rentable pour vos besoins. Cependant, si vos objectifs sont nettement plus ambitieux et que vous vous consacrez à la croissance de votre entreprise, les avantages pourraient certainement l’emporter sur les coûts.

Il peut sembler logique d’attendre que votre activité immobilière atteigne un certain niveau avant de décider de créer une structure à 3 niveaux. De nombreux fiscalistes peuvent même vous conseiller de commencer en votre propre nom dans un premier temps, puis de passer ultérieurement à une société holding ou à une structure à 3 niveaux, mais le problème est que vous auriez à gérer les gains en capital ​​à ce moment-là, ce qui en fait vaut moins la peine. Cependant, un choix en vertu de l’article 85 (LIR) pourrait être fait à ce moment-là, pour une procédure de roulement, qui éliminera le gain en capital au moment du transfert, mais la procédure pourrait être coûteuse.

L’image ci-dessus donne un exemple de structure à 3 niveaux. Vous êtes actionnaire de la société holding, laquelle est actionnaire à la fois de la Société Immobilière et de la Société de Gestion Immobilière. La société de gestion immobilière est sous contrat pour gérer les propriétés de la société immobilière. Cette structure offre un avantage fiscal important à la société immobilière, car ses revenus peuvent désormais être imposés en tant que revenu actif entre 15,5 et 20,5%, au lieu d’être imposés en tant que revenu d’investissement à un taux de 48%.

Conclusion

Comme nous pouvons le voir, avoir une structure d’entreprise immobilière à 3 niveaux mise en place à des fins fiscales peut offrir de nombreux avantages. Premièrement, il permet d’utiliser une partie des revenus locatifs pour payer les frais de gestion de la société de gestion immobilière afin d’accéder au taux d’imposition inférieur de 15,5 à 20,5 % pour les revenus des entreprises actives. Deuxièmement, il protège l’investisseur de la responsabilité juridique, en cas de poursuite, et troisièmement, il est possible de canaliser des fonds de la société holding qui permettraient des opportunités de fractionnement des revenus avec les membres de la famille immédiate.

Avertissement :

Cet article fournit uniquement des informations de nature générale et n’est actualisé qu’à la date de publication. Il n’est pas mis à jour et peut donc ne plus être actuel. Ce document ne doit pas être invoqué, car il ne prétend pas ni ne donne de conseils sur des questions juridiques ou fiscales. Toutes les situations fiscales sont de nature spécifique et différeront probablement des situations présentées dans l’article. Il est conseillé de rechercher et de consulter un fiscaliste si vous avez des questions juridiques ou fiscales spécifiques. Ce document est destiné à fournir des informations générales sur un ou plusieurs sujets particuliers. Cet article n’est pas exhaustif. En conséquence, les informations contenues dans ce document ne sont pas destinées à constituer ou à remplacer des conseils ou des services comptables, fiscaux, juridiques, d’investissement, de conseil ou autres. Avant de prendre une décision ou de prendre toute mesure susceptible d’affecter vos finances personnelles ou votre entreprise, vous devriez consulter un conseiller professionnel qualifié.