Taxe sur les logements sous-utilisés

La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette taxe annuelle de 1 % touche généralement les propriétaires non-résidents et non-canadiens de biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada et certains propriétaires canadiens dans des situations particulières.

Qui doit produire une déclaration et payer la taxe

Si vous êtes un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel au Canada, vous n’avez aucune obligation ni responsabilité en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Un propriétaire exclu peut être, entre autres :

• Un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent, à moins qu’il ne figure dans la liste des propriétaires assujettis à la taxe;
• Toute personne, y compris un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent, qui possède un immeuble résidentiel à titre de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée aux fins de l’impôt sur le revenu du Canada;
• Une société canadienne dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu du Canada;
• Un organisme de bienfaisance enregistré aux fins de l’impôt sur le revenu du Canada;
• Une coopérative d’habitation aux fins de la TPS/TVH du Canada ;
• Un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière dans un tel corps dirigeant.

Si vous n’êtes pas un propriétaire exclu, vous êtes désigné comme un propriétaire assujetti à la taxe et vous avez des obligations en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés relativement aux immeubles résidentiels que vous possédez au Canada. Un propriétaire assujetti à la taxe peut être, entre autres :

• Un particulier qui n’est pas citoyen canadien ou résident permanent;
• Un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent et qui possède un immeuble résidentiel à titre de fiduciaire d’une fiducie (autre qu’à titre de représentant personnel d’une personne décédée);
• Toute personne, y compris un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent, qui possède un immeuble résidentiel à titre d’associé d’une société de personnes;
• Une société qui est constituée à l’extérieur du Canada;
• Une société canadienne dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu du Canada;
• Une société canadienne sans capital-actions.

Si vous êtes un propriétaire assujetti à la taxe, vous devez produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés pour chaque immeuble résidentiel que vous possédez au Canada au 31 décembre. Vous devez aussi payer la taxe sur les logements sous-utilisés, à moins que vous ne soyez admissible à une exemption pour l’année civile à l’égard d’un immeuble dont vous êtes propriétaire. Dans un tel cas, vous devez tout de même produire une déclaration pour l’année civile.

Pénalités pour production tardive

Des pénalités importantes vous seront imposées si vous produisez votre déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés en retard. Les propriétaires assujettis à la taxe qui sont des particuliers pourraient payer une pénalité minimale de 5 000 $ et ceux qui sont des sociétés une pénalité minimale de 10 000 $.

Exemptions

En fonction des éléments suivants, vous pourriez avoir droit à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile relativement à un immeuble résidentiel dont vous êtes propriétaire :

• Votre situation de propriétaire;
• La disponibilité de l’immeuble;
• L’emplacement et l’utilisation de l’immeuble;
• La personne qui occupe l’immeuble.

N’oubliez pas que si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre, vous devez tout de même produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile, même si vous avez droit à une exemption relativement à l’immeuble.

Exemptions fondées sur votre situation de propriétaire

Vous pourriez avoir droit à une exemption pour une année civile relativement à un immeuble résidentiel dont vous êtes propriétaire si vous :

• Êtes une société canadienne déterminée;
• Êtes un associé d’une société de personnes canadienne déterminée ou un fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée;
• Devenez propriétaire au cours de l’année;
• décédez au cours de l’année ou êtes copropriétaire avec un propriétaire décédé ou son représentant personnel.

Exemptions fondées sur la disponibilité de l’immeuble résidentiel

Vous pourriez avoir droit à une exemption pour une année civile si l’immeuble résidentiel dont vous êtes propriétaire :

• Est nouvellement construit;
• Ne convient pas à une occupation à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons;
• Est inhabitable pendant un certain nombre de jours en raison :
  • d’un sinistre ou de conditions dangereuses;
  • de rénovations.

Exemption fondée sur l’emplacement et l’utilisation de l’immeuble résidentiel

Vous pourriez avoir droit à une exemption pour une année civile si l’immeuble résidentiel dont vous êtes propriétaire est une propriété de vacances située dans une région admissible du Canada et que vous ou votre époux ou conjoint de fait l’occupez pendant au moins 28 jours au cours de l’année civile.

Utilisez l’outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées pour déterminer si votre immeuble résidentiel est situé dans une région admissible du Canada aux fins de cette exemption.

Exemptions fondées sur la personne qui occupe l’immeuble résidentiel

Vous pourriez avoir droit à une exemption pour l’année civile relativement à un immeuble résidentiel dont vous êtes propriétaire si l’une des situations suivantes s’applique :

• L’immeuble sert de lieu de résidence habituelle à vous ou à votre époux ou conjoint de fait, ou à votre enfant qui fréquente un établissement d’enseignement désigné;
• Le nombre de jours durant l’année civile qui sont inclus dans une période d’occupation admissible relativement à l’immeuble est d’au moins 180 jours.

Une période d’occupation admissible relativement à un immeuble résidentiel s’entend d’une période d’au moins un mois dans une année civile au cours de laquelle l’une des personnes admissibles suivantes occupe l’immeuble de manière continue :

• Aux termes d’un contrat, un particulier qui n’a aucun lien de dépendance avec vous et votre époux ou conjoint de fait;
• Aux termes d’un contrat qui prévoit un loyer raisonnable, un particulier qui a un lien de dépendance avec vous ou votre époux ou conjoint de fait;
• Vous, ou votre époux ou conjoint de fait, et vous détenez un permis de travail canadien;
• Votre époux ou conjoint de fait, votre parent ou votre enfant qui est citoyen ou résident permanent.

Règles spéciales concernant les particuliers propriétaires de multiples immeubles résidentiels

Que ce soit vous ou votre époux ou conjoint de fait qui êtes propriétaires de plusieurs immeubles résidentiels, vous pourriez ne pas avoir droit à l’exemption fondée sur le lieu de résidence habituelle ou la période d’occupation admissible, sauf si vous produisez un choix auprès de l’Agence pour désigner un seul immeuble aux fins de l’exemption.

Calculer ce que vous devez

Si vous n’avez pas droit à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile en tant que propriétaire d’un immeuble résidentiel, vous devez calculer ce que vous devez pour l’année.

Le taux de la taxe étant de 1 %, vous devez d’abord multiplier la valeur de l’immeuble résidentiel par 1 %, puis multiplier le résultat par votre pourcentage de propriété de l’immeuble.

Déterminer la valeur de l’immeuble résidentiel

Il y a deux manières de déterminer la valeur de l’immeuble résidentiel. En général, on utilise la valeur imposable de l’immeuble. Vous pouvez aussi décider d’utiliser sa juste valeur marchande, en produisant un choix auprès de l’Agence. Un propriétaire assujetti à la taxe qui fait un choix d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel afin de calculer l’impôt dû sur le logement sous-utilisé doit obtenir une évaluation de la propriété aux fins de l’application de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. Le rapport d’évaluation doit être établi par un évaluateur de biens immobiliers agréé ou accrédité et professionnel sans lien de dépendance avec vous.

Produire une déclaration

Si vous êtes le propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au Canada le 31 décembre, vous devez produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile. Même si vous avez droit à une exemption pour l’immeuble dont vous êtes propriétaire et que vous n’avez pas à payer la taxe, vous devez tout de même produire une déclaration. Vous pouvez transmettre votre déclaration par voie électronique ou par la poste.

Produire votre déclaration par voie électronique

Quand vous produirez votre déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés par voie électronique, on vous présentera une liste des exigences pour remplir votre soumission.

Produire votre déclaration par la poste

L’endroit où vous devrez poster votre déclaration dépend :

• De l’endroit où vous résidez (pour les particuliers);
• De l’adresse physique de votre société (pour les sociétés).

Centre fiscal de Winnipeg

Postez votre déclaration dûment remplie au centre fiscal de Winnipeg si l’adresse de votre résidence ou de votre société est située à l’un des endroits suivants :

• Pays : aux États-Unis, au Royaume-Uni, en France, aux Pays-Bas ou au Danemark;
• Provinces ou territoires canadiens : en Alberta, en Colombie-Britannique, au Manitoba, en Saskatchewan, aux Territoires du Nord-Ouest, au Nunavut ou au Yukon;
• Endroits en Ontario : n’importe où sauf à Barrie, à Sudbury ou à Toronto.

Centre fiscal de Winnipeg
Case postale 14001
Succursale Main
Winnipeg (Manitoba) R3C 3M3
Canada

Centre fiscal de Sudbury

Postez votre déclaration dûment remplie au centre fiscal de Sudbury si l’adresse de votre résidence ou de votre société est située à l’un des endroits suivants :

• Pays : n’importe quel pays autre que les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, les Pays-Bas ou le Danemark;
• Provinces canadiennes : au Nouveau-Brunswick, en Terre-Neuve-et-Labrador, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-Prince-Édouard ou au Québec;
• Endroits en Ontario : à Barrie, à Sudbury ou à Toronto.

Centre fiscal de Sudbury
1050, avenue Notre Dame
Sudbury (Ontario) P3A 5C2
Canada

Quand produire une déclaration ou un choix

Vous devez produire votre déclaration pour une année civile au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Vous devez aussi payer la totalité de la taxe sur les logements sous-utilisés que vous devez pour une année civile au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Vous devez produire le choix d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble aux fins du calcul de la taxe ou le choix de désigner un seul immeuble aux fins de l’exemption fondée sur le lieu de résidence habituelle ou la période d’occupation admissible avec votre déclaration au plus tard le 30 avril.

N’oubliez pas que des pénalités importantes vous seront imposées si vous ne produisez pas votre déclaration d’ici la date limite.

Numéros d’identification fiscale

Vous aurez besoin d’un numéro d’identification pour produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés. Selon la situation, vous devrez utiliser :

• Votre numéro d’assurance sociale (NAS);
• Votre numéro d’identification-impôt (NII) de l’Agence;
• Votre numéro d’entreprise avec l’identificateur de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU) de l’Agence.

Remarque

Un numéro de compte de fiducie ne peut pas être utilisé pour produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés.

Numéros d’identification pour les particuliers

Si vous êtes un particulier, vous devez produire votre déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés au moyen de votre NAS ou de votre NII, selon votre citoyenneté.

Si vous êtes citoyen canadien ou résident permanent, vous devez utiliser votre NAS pour produire votre déclaration. Si vous n’en avez pas, communiquez avec Service Canada pour en obtenir un.

Si vous êtes n’êtes pas citoyen canadien ou résident permanent, mais que vous avez un NAS, utilisez-le pour produire votre déclaration. Si vous n’avez pas de NAS, utilisez votre NII pour produire votre déclaration. Si vous n’en avez pas, remplissez et envoyez le formulaire T1261, Demande de numéro d’identification-impôt (NII) de l’Agence du revenu du Canada pour les non-résidents à l’Agence.

Numéros d’identification pour les sociétés

Si vous êtes une société, vous devez utiliser un numéro d’entreprise avec l’identificateur de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU) de l’Agence pour produire votre déclaration.

Si vous avez déjà votre numéro d’entreprise, vous devez vous inscrire pour un compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés avant de pouvoir produire votre déclaration. Si vous n’avez pas de numéro d’entreprise, vous devez en faire la demande auprès de l’Agence et vous inscrire ensuite pour un compte de programme RU. Vous pourrez vous inscrire pour un compte de programme RU en ligne à compter du 6 février 2023 en utilisant le lien suivant : Comment s’inscrire pour obtenir un numéro d’entreprise ou un compte de programme de l’Agence.

Immeubles résidentiels multiples

Si vous êtes un propriétaire assujetti à la taxe qui possède deux immeubles résidentiels ou plus au Canada au 31 décembre, vous devez produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés pour chaque immeuble.

Propriétaires multiples

Si, au 31 décembre, vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada assujetti à la taxe pour lequel vous partagez la propriété avec un ou plusieurs copropriétaires qui sont également assujettis à la taxe, chacun d’entre vous doit produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble. Vous devez le faire même si l’un ou plusieurs d’entre vous avez droit à une exemption pour cet immeuble.

Tenue de registres

Si, au 31 décembre, vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada assujetti à la taxe, vous devez produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés pour cet immeuble. Vous devez aussi conserver les documents permettant d’établir vos obligations et responsabilités. Même si vous avez droit à une exemption pour l’immeuble et que vous n’avez pas de taxe à payer, vous devez tout de même tenir des registres. Si vous n’avez pas les documents nécessaires pour appuyer votre exemption, l’Agence pourrait vous la refuser.

Avertissement :

Cet article fournit uniquement des informations de nature générale et n’est actualisé qu’à la date de publication. Il n’est pas mis à jour et peut donc ne plus être actuel. Ce document ne doit pas être invoqué, car il ne prétend pas ni ne donne de conseils sur des questions juridiques ou fiscales. Toutes les situations fiscales sont de nature spécifique et différeront probablement des situations présentées dans l’article. Il est conseillé de rechercher et de consulter un fiscaliste si vous avez des questions juridiques ou fiscales spécifiques. Ce document est destiné à fournir des informations générales sur un ou plusieurs sujets particuliers. Cet article n’est pas exhaustif. En conséquence, les informations contenues dans ce document ne sont pas destinées à constituer ou à remplacer des conseils ou des services comptables, fiscaux, juridiques, d’investissement, de conseil ou autres. Avant de prendre une décision ou de prendre toute mesure susceptible d’affecter vos finances personnelles ou votre entreprise, vous devriez consulter un conseiller professionnel qualifié.